我来谈谈新余的房价

虞仁杰 · 发表于 2011-8-25 00:09

我现在在银行做房屋按揭也接触了一点房地产项目,每天都跟不同的群体接触,来谈谈我对于新余房价的看法

首先谈谈刚性需求,这部分人是必须买房的,每天来我们这里的,其中都有从周边农村进城的一部分群体,他们中很多收入不高,几乎是集全家之力买低端不太好的房子,我看到最夸张的就是夫妻两月收入可能3500左右,买房光按揭就要还2000多每个月,鸭梨很大,但是他们为了成为"城市人"必须承担这个压力,他们构成了新余买房的刚性需求.但是,他们的数量不算大.另外现在婚姻法的改变,使得这方面的刚性需求变得更加脆弱.

然后讲讲投资性的买房,其实,现在国家对于2套房的政策很紧,在目前房价偏高的前提下,不贷款买房来投资还是极少数人的选择,前几年出现的自己出首付,然后租出去,让租房者为你还按揭的方法现在有点行不通了,只能说那些人前几年赚到了蛮多.

但是必须谈到的是,新余房屋的空置率相当高,晚上去一些新的小区都能看到没几盏灯亮着,同时,每天都有很多的租房信息在发出,但是租房的人并不多,而且目前中等收入以上家庭很多都有2套住房,在新余的人口流动特别是人口流入,在目前来说也不频繁的前提下,想要靠出租牟利的方法似乎行不通了.

另一方面就是买房来等涨价了,这个基本上不可估,新余房产真正意义上的涨价也就是今年年初的一次大的房价波动,现在总体上呈现回落的趋势,除去一些高档住宅之外,普通住宅的房价今年特别是第二季度之后属于一个下跌调整的阶段,而且预计会继续维持这个趋势,国家现在对二手房买卖限制颇多,收重税,而且在银行方面基本上叫停二手房按揭贷款,要知道,等涨价来卖房的投资者,真正想要赚钱必须等到愿意买房的人出现才行,而有能力不按揭买房的人,为什么不买新房呢?目前在很多房产中介的广告可以看到,很多新房诸如公园一号,北湖星城的毛坯房都被拿来做二手房出售,价格甚至低于其售楼处的对外公布价格,从中我们也能看出一些端倪.这个市场,并没有之前被人们所看好的那样,有很高的升值空间.

欢迎大家回帖讨论

没想到隔了一天有这么多网友回应啊,今天又做了一点房贷,也在做新的房地产项目的贷款,从我手上拿到的数据看,目前新余的房产开发的利润率在50%以上,有的超过了100%,这个看似很高,但是房地产行业就是这样,因为周期长,资金链接比较复杂,不能仅仅以利润率看问题,骂房产商是奸商的,没有必要.
另外,有的人说我没有提出自己的观点,那么我提出一下自己的观点吧:
有人说房价会大跌,有人说房价还会一直疯长,有人说会慢慢涨,这些说法其实都没有意义,我们必须做动态分析,直观的说,就是房价能不能跑赢通货膨胀,有一个回帖的朋友在回复另一个朋友的时候提到了房价和金价的比较,这就是一个很好的方法,结合这种理念,我的一个初步判断是,房价稳定调整的可能性最大,结合国家的政策和其他国家地区历史,新余的房价走到了一个相对高位,上涨的程度不大可能超过通货膨胀率很多,以此判断就是炒房的升值空间并不大了.这个可以算我的第一项建议.
为了证明我的观点,给你们一点数据,这是新余市房管局公布的数据,因为每一笔商品房买卖都要备案,所以这些数据造价几乎是不可能的:
2011年上半年全市共预（销）售商品房面积118.64万平方米，同比增长23.98%。其中商品住宅预（销）售9601套,销售面积110万平方米，同比增长24.94%;商业用房预（销）售954套，销售面积8.64万平方米，同比增长12.94%。
第一季度    销售套数    销售均价(元/㎡)    销售面积(㎡)
住宅 5298套    3012.26    609000.53
非住宅 553套    3681.24    48167.88
第二季度    销售套数    销售均价(元/㎡)    销售面积(㎡)
住宅 4302套    3168.11    495206.55
非住宅 401套    4620.46    38219.74

下面是新余房产网上的信息

新余在售楼盘7月分销售价格及销售情况
作者：新余房产网编辑：新余房产网
楼盘名称销售数量销售均价可售套数区域建筑类别电话
百乐商务区 103 3347.72 626 城北高层 7091888
北湖名门峰尚 1 2954.06 50 城北高层 7077777
湖星城五期 7 3300.63 69 城北高层 6499666
城市风情 6 3504.81 87 城北高层 6438999
春江花月 10 3836.1 185 城北高层+多层 6668999
春龙金色海岸 1 5396.4 130 城北高层 7098888
帝海观澜 19 4324.97 128 城北多层 6669666
鼎福花园 5 3223.7 66 城北高层+多层 6362888
赣西明珠二期 17 3450.35 58 城北高层 6365888
红海名仕公馆 103 3785.03 158 城北高层 6365555
暨阳半岛豪园 9 4397.21 100 城北高层 6664388
暨阳翡翠城 14 3839.68 312 城北高层 6420666
暨阳世纪城三期 3 3459.72 154 城北高层 6669089
加州国际公馆三期 19 3687.59 119 城北高层 6365858
金地公馆 10 3198.68 157 城北高层 6351666
绿景水岸二期 12 4034.8 162 城北高层 6734991
美林湾二期 16 3817.66 173 城北高层  
诺贝尔国际公寓 11 3871.31 126 城北高层 6369888
水务一水天城 1 3751.22 103 城北高层 6863239
天工颐园 18 2834.53 43 城北多层  
香山听语 4 3850.86 129 城北高层 6665666
信达丽城 5 3798.8 75 城北高层+多层 6295888
优山美地官邸 8 7295.78 292 城北别墅 6666555
城市丰景二期 4 3021.13 100 城南多层 6200110
格林公馆 123 3682.68 46 城南高层 6211666
青竹园住宅小区 3 3146.62 121 城南高层 6275198
现代城二期 6 3082 283 城南多层 6338888
香博丽晶 35 3000.7 143 城南多层 2188888
半岛华府 4 2489.37 388 城东多层 6860111
东方花城  6 2276.67 259 城东多层 6319999
恒大雅苑 14 4947.01 924 城东高层 6738888
林盛公园华府 1 1970 59 城东多层 6669999
融汇江山御景 8 3238.17 139 城东高层 6666789
圣地亚哥 25 3037.92 72 城东多层 6668866
湿地风情  74 3219.06 147 城东多层 6366335
水澜山 0   381 城东别墅 6296666
天泽锦绣江南 11 3372.9 109 城东高层 6352888
新鹰国际 3 2989.96 195 城东高层+多层 6368016
2011年3月份新余主要楼盘销售情况
作者：新余房产信息网编辑：新余房产网时间：20
2011年3月份主要楼盘销售情况，以下数据来自新余房产信息网由新余房产网(www.xyanjia.com)统计
楼盘名称
预售套数
可售套数
销售套量
销售均价
联系电话
北湖名门峰尚
316
59
11
3543.73
7077777
北湖星城五期
408
160
15
3588.60
6499666
城市风情
363
142
30
3254.89
6438999
城市绿洲
1032
32
31
2781.54
7086666
春江花月
438
267
23
3679.45
6668999
春龙湖畔豪园
782
135
2
3056.34
6419688
春龙金色海岸
306
108
21
4720.02
7098888
帝海观澜
458
205
19
4087.45
6669666
鼎福花园
196
110
22
2987.53
6362888
赣西明珠二期
201
114
17
3188.85
6365888
和平国际花园
288
111
10
2949.56
13307909199
暨阳半岛豪园
580
166
46
3404.56
6664388
翡翠城5-10、52#楼
162
154
83
3290.86
6491818
暨阳尚品国际
484
393
37
4176.92
6659999
暨阳世纪城二期
330
112
15
3497.21
6425661
暨阳世纪城三期
508
187
18
3371.97
6669089
加州国际公馆三期
288
188
48
3458.66
6365858
金宝莱商住楼
129
84
4
2926.49
6441677
锦绣华庭
80
68
12
2634.24
6361666
绿景水岸二期
418
253
23
3726.10
6734991
美林湾二期
196
203
32
3295.42
13507907513
诺贝尔国际公寓
458
239
39
3599.68
6369888
清华豪苑
288
44
28
3346.52
15307909777
融城商务城
370
246
38
2874.26
6699999
世纪清华21#22#23#25#
367
213
20
3600.82
6356666
水务一水天城
433
110
13
3657.94
6863239
穗都大厦
168
38
11
2671.42
6368866
伟星渝水印象
267
114
24
3293.90
6365011
新隆世纪华城
828
140
27
2594.14
6252580
永盛国际商务花园
371
112
13
3038.63
2181818
优山美地官邸二期
100
332
12
6714.31
6666555
城市丰景二期
160
148
10
2693.64
6200110
高能上城二期
471
56
57
3433.32
6288888
财富青竹园
356
149
24
2731.07
6275198
半岛华府
388
421
8
2107.81
6860111
东方花城
331
285
12
2028.89
6319999
格林春天
247
72
17
2657.15
6421599
孔目江1号三期
864
1332
75
3758.52
6351111
公园华府二期
486
164
41
2732.78
6668888
融汇江山御景
748
173
47
3320.13
6666789
融信新天地
235
143
7
1840.78
6663388
水澜山
83
275
7
4962.18
6296666
新鹰国际
164
119
42
2779.15
6368016
不难看出,成交量稳步上升,并没有出现暴涨或者某些开发商宣传的抢购一空,另外从这些成交均价来看,证明了我之前的判断,除去高端住宅价格上涨之外,中档住宅甚至出现了一些降价,特别是空置率较高的小区.

第二项建议就是给跟我一样的年轻朋友们的,在现在这个房价走向并不明晰,泡沫的程度无法估计的时候,可以不要盲目跟风买大房,增加自己和家庭的负担,考虑买些中等户型的房子,即使作为过渡使用,一方面规避了房价快速上涨或者下跌的风险,另一方面,也可以破除没有房子就没有个稳定的基石这一国人普遍的心态,另外,现在新的婚姻法都这样规定了,你可以少考虑很多东西了哦.

另外,如果不出意外,我明晚还来,大家有什么看法可以继续讨论哦