牛刀：下半年九大利空重创楼市

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牛刀：下半年九大利空重创楼市
阅读(26010) 评论(289) 发表时间：2009年06月03日 12:20
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本文标签: 利空 楼市 牛刀 货币 政府


牛刀：下半年九大利空重创楼市





    2009年下半年，中国楼市在产业政策和货币政策过于宽松的双重煎熬中，将遭受利空重创。但是，最大的利空仍然是中国城市居民可支付能力与高房价之间的不可调和的矛盾的爆发，迫使政府在产业政策上做出适度调整，因为这个问题属于老生常谈，在本文的论述中暂时不表。



    一大利空是重启IPO。从2008年9月15日开始至2009年3月这半年，中国楼市的典型特征是个政策市，各级政府在非常短的时间内，取消了宏观调控，重新鼓励炒买炒卖哄抬房价，致使9070政策功亏一篑，二套房贷名存实亡，但同时大规模减免交易税费刺激了一部分自住性买家入市，遗憾的是，2009年4月至6月，随着货币发行的失控，大量新增贷款流入楼市，激发了炒买炒卖的恶劣行为。重启IPO，大量资金将转入股市，楼市的动力仍然重新依靠自住型买家的购买力。



    二大利空是创业板落地。在深圳即将落地的创业板，有1000多家公司正在排队，据内部消息称首批上市公司只有36家，成为重启IPO后的第二大吸钱机器，估计落地首日将吸走资金200亿以上，然后是1000多家公司的源源不断的上市，整个创业板下半年将有100多家公司上市。由于政府迫切需要实体经济的振兴，在上市公司的审查上条件适度放宽，资金需求量非常大，将导致楼市失血。



    三大利空是大学毕业生就业率达到20年来的低点。未来中国楼市的主要购买力表现在大学毕业生的创富程度，中国楼市的炒买炒卖哄抬房价的恶劣行为是对大学毕业生群体的最大排斥，并严重透支了中国城市的创造活力。今年许多城市大学生就业率到现在为止只有30%，大学毕业生阶层被社会底层化的现象将更加严重，不仅阻挠了社会的进步和经济的发展，同时使楼市失去最大的后续支撑力。



    四大利空是小产权房的转正。吵吵囔囔了许多年的小产权房，今年下半年将尘埃落定，给个说法。就像把二奶扶正，这个说法也是很难给的，但不给二奶又不答应，整天吵吵囔囔闹的家庭不和谐。面对越来越多的小产权房，一经释放流向市场，中国楼市将会明白什么才是刚需，什么样的房价才是市场能够接受的，而依靠垄断相当于明媒正娶的商品住宅再也不能横行霸道了。



    五是重新执行二套房贷首付四成的政策。取消二套房贷，是今年上半年炒买炒卖哄抬房价、假按揭盛行的一个主要原因，也是房地产产业政策的一个败笔，是无视住宅民生属性的行为，客观上加剧了金融风险，衍生了楼市泡沫。对此，银监会难辞其咎。今年下半年，无论中央政府是否出台政策重新执行二套房贷，银监会都将加大执行力度，严防因二套房贷放开而诱发的金融风险。



    六是社会保障住宅的大规模推出。今年10月是建国60周年，哪怕是做做样子，各大城市也会相继推出一大批社会保障住宅，扩大了楼市供给。很多专家看见楼市新房存量有些减少，就在惊叹中国楼市去库存化的成功，他们并没有测算一下，就在商品房新房存量下降时，社会保障住宅的供应数量，远远超出商品房的新房存量的减少，楼市总供给是在加大的，商品房价没有理由不下降到合理水平。



    七是楼市刮起反腐风暴。今年上半年，借助中央政府刺激消费之际，各地贪官乘机兴风作浪，擅自改动容积率、擅自变更土地用途、截留中央政府投资进行炒楼、支持楼市欺诈行为等等**现象不胜枚举，导致民怨沸腾，因此，下半年的一轮反腐风暴将从一些投机炒作过度的城市刮起，一大批贪官将纷纷落马，官员财产申报重提议事日程。



    八是美国金融海啸二次探底。以通用汽车破产保护为标志，美国金融海啸将以实体经济的破产、重组为标志开始二次探底，风险将输入中国。国际原油价格开始回调，有可能在今年11月前跌破50美金。伴随原油价格的回调，不动产和大宗消费品价格大幅滑落。亚洲新经济体国家包括日本韩国印度，房价开始深幅下挫，进行一轮更大幅度的调整。



    九是货币投放趋于理性。下半年预期新增贷款不会超过1.8万亿，使全年新增贷款规模控制在8万亿以内。各大商业银行被迫控制信贷增长，再加上假按揭的大量暴露，使商业银行放贷审查更严，使用假收入证明假身份证的情况大为减少。



    当然，下半年楼市利空的消息将会很多，在利好已经出尽的情况下，维持上半年的楼市成交是不可能的事，但我们不要给予房价重新快速回调的希望，中国房价的大跌将在2010年发生，这个趋势是谁也挡不住的。

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牛刀：通胀预期或成中国楼市惊天骗局
阅读(205531) 评论(920) 发表时间：2009年05月30日 22:35
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本文标签: 货币 牛刀 通胀 骗局
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牛刀：通胀预期或成中国楼市惊天骗局


中国楼市的骗局一直就没有断过，尽管中国民众被骗的一愣一愣，却不知事后找谁算账。仅今年以来，由我本人参与揭穿的骗局，就有以假按揭、雇托和虚假信息共同编制的小阳春骗局，现在假按揭正在一起一起的暴露，如果不是中央政府降低资本金比例，暴露的将更多；以房地产业列入十大振兴规划的虚假产业政策骗局，国务院常务会议已经作出决定，不将房地产业列入十大振兴产业之内。现在，中国楼市又推出了一个惊天骗局，通胀预期。

许多经济学家对通胀预期都有过不同程度的表述，但是，除了谢国忠以警告的口吻告诉央行，如果货币供给过多，明年的市场将会很痛苦。除此以外，没有任何一个经济学家断言明年就发生通胀。大家的研究层面都停留在对央行发行货币数量的关注上，很少有人以市场的供求关系来研究通胀预期，因为，如果发生通胀只有这两个因素产生的作用最大，忽视了任何一个因素，对市场的预期判断都不会准确。还有一些经济学家只是情绪性的指责央行，滥发货币将导致通货膨胀，其中也包括我本人。

无论如何，今年一季度的货币增长速度是非理性的，也是不可持续的。我对全年的通货膨胀和货币发行之间的关系作过一些基础性的研究，我认为从中国的宏观经济大局出发，货币供给增长速度，应该比GDP高3%加上比CPI高4%，用这两个数据来界定M2的增长速度是比较合理的，流动性也完全充裕。假定今年的GDP为8%，可能略有下调，但根据国内外机构的预测取其平均值，大约在7.3%至7.8%之间，这样，CPI的预期就比较重要。

今年4月，CPI同比下降1.5%，连续三个月负增长，5月预期仍然是负增长，除了1月份增长1%，已经是连续4个月负增长，考虑到新增货币效能的释放，预期全年CPI增长在1.5%至2%之间，所以，M2增长速度应该在16.8%左右是合适的，过去三年也是以这个速度增长的。但是，今年4月，M2猛增25.95%，余额达到54.05万亿。这个数据，以及未来的8个月按正常货币供应，是许多经济学家作出未来会发生通胀的预期。

我们所指的未来应该是三年以内，也就是说，2009年到2011年这三年，中国发生严重通货膨胀的可能性有多大。因为一般性通胀或者说适度通胀，对不动产的估值不会产生影响。所以，我们要讨论的问题是，这三年会不会发生严重通货膨胀，严重到什么程度，对不动产估值会产生什么影响，不把这个问题搞清楚，现在以保值为目的的买房者将从此掉入一个巨大的陷阱，不仅对本人生活质量产生影响，也对国民经济尤其是消费带来灭顶之灾。如果按照今年3、4两个月的成交量，民营实体经济不用半年关门一半，今年房地产的销售收入按现在增速28%来算将要突破4万亿，也就是说，相当于中央政府4万亿的投资全部进了楼市。这是很可怕的。

如果客观理性一点，即使央行超常规发行货币，今明两年一点通胀的可能性都没有，影子都没有。现在市场上制造的通胀预期，是借央行大规模发行货币之际的一种炒作，是对市场的严重误导。我们不能以20年前的通胀来思考今天的通胀，那时主要是市场层面发生结构性矛盾导致供不应求，主要生活用品发生恐慌性涨价。而现在的情况完全相反，是内需不足而导致的产能过剩，通常情况下，这是经济通缩的信号，现在的市场表现也是通缩。不考虑这个现实矛盾，一味的以M2的增长来引发对未来通胀的预期，是犯了教条主义的错误。

我并不肯定以发行货币的方式拉动经济增长，因为这显然是把双刃剑，产生的副作用也是巨大的，直接破坏的是市场经济的基本法则。对于一些过剩的产能，只能以市场的形式加以淘汰，兼并、重组、破产都是这种形式之一，用增加货币的形式维持这些企业的生存是鼓励落后的生产力，对经济增长没有什么拉动作用。比方说，现在的一些因争地王盲目扩张产品落后导致资金链紧张的开发商，就是应该被淘汰，你现在救了他们实际上是害了整个产业。不经过市场残酷的竞争，而依托政府救市苟活下来的企业，不会有一家存在光明的前景。也许没人知道，为了填补这个漏洞需要多少资金。

放眼全球吧，美国的金融海啸直接蒸发美元资产50万亿，而美国政府在今年只加印美元一万亿，分三批投放市场，英国及其他国家共加印钞票折合美元不到1.3万亿。如果以这个数据来推测全球通货膨胀是很可笑的，也是不可能的，因为有个太大的窟窿需要填补，不能能找回2007年到处都是流动货币的感觉。中国也一样，仅股市就蒸发17万亿人民币，按10亿平方米的土地储备、2.69亿的新房存量和1.7亿空置住宅的楼市沉淀资金来算，不会少于3.8万亿人民币，加上其他产能的巨大过剩、投资效能的惊人低下，今年目前加印的6万亿钞票填这个窟窿还差一大截。当然，这个窟窿是不应该由政府来填，但这属于另外一个话题。

由此看来，如果我们打破常规来看M2的增长，实际上未来三年，加印货币不可能解决宏观经济结构性矛盾，不可能解决产能过剩的问题，更不可能解决投资效能低下的问题，也不可能产生严重通货膨胀，如果真的产生严重通货膨胀，那就表示整个经济崩溃了。现在以通胀预期诱导买家入市，是对老百姓财富的搜刮，是对市场的严重误导，也是中国楼市又一个惊天骗局。

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牛刀：易宪容的数据解读非常精当


我在这里引用易宪容老师的三个数据，感觉非常精当。

第一个数据：2008年世界财富缩水50万亿美元，等于全世界白干了一年。以中国2008年GDP30万亿元人民币来计算，中国13年的GDP没有了，13年白干了。

第二个数据：2008年中国的股市由2007年底的32.7万亿元人民币调整下来，缩水了20多万亿元。这是中国国内居民到2008年底30多年来的储蓄成本，一年时间缩水掉了，正好是20多万亿元。不仅如此，这20多万亿元缩水把中国刚刚新起来的中产阶层消灭掉了。刚刚有钱的这拨人基本上都买了股票，都进入了这个市场，现在消灭掉了。

第三个数据：2008年香港股市震荡比我们内地要厉害。2008年香港居民如果以120万人投资者计算，香港每一个投资者损失1000万港元。如中国铝业香港每股股价2008年最高的时候是港币16元多，跌得最低的时候是港币1.9元。

这三个数据，对我们理解当前的宏观经济局势，是非常有益的。

春宇芳菲

如果有报道说哪里出事死了几个政府官员和房产开发商网上一定叫好一片

猪可杀不可卤

反正继续涨吧

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牛刀：看任志强在博鳌如何就房价骗人（独家）
阅读(67110) 评论(968) 发表时间：2009年04月18日 09:24
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本文标签: 牛刀 房价 任志强 奸商 商品房


牛刀：看任志强在博鳌如何就房价骗人

任志强在博鳌说，相对工资增长来讲，房价等于没涨。并且，罗列了一堆数据。1978年中国GDP大约3000多亿元，现在增长到30多万亿元，增加了100多倍。1978年全国职工月平均工资28.6元，现在也增加了100倍。1978年大白菜2分钱一颗，现在要卖到2块钱，也增加了100倍。而30年间的房价只增加了16.6倍，和工资收入相比，房子等于没有涨价。

实在没有意思得很，中国楼市的话语权被几个奸商控制，把中国的房价忽悠的如此之高，还嫌不过瘾，居然扯出了30年前的房价。那么，中国30年前有商品房吗？没有。把现在的房价和一个30年前不同性质的房价来对比，只能说，玩的是奸商的欺诈。

30年前，中国的社会体制决定，中国没有商品房市场。我们就高房价的所有对比，只有和社会环境相一致，才有对比的基础，否则，如果和秦始皇年代相比，中国的房子就成了坟墓，埋葬的是所有的暴政。幸好，现在政治昌明，社会和谐，任志强的对比才有强词夺理的道理，因为奸商是不讲逻辑的，就像秦始皇的暴政只讲强权。奸商只要能骗人，什么花招都会使出来。

30年前的中国，根本就没有一个市场化的体系。只是到了1987年，在深圳才开始了商品住宅的开发。即使那时有了商品住宅的开发，今天的房价也不能和那个刚刚开始进行商品住宅开发的年代来比，就像任志强在婴儿时拉的屎是无法和你现在50岁拉的屎一起来比重量。

中国民众付出了巨大的努力，苦苦奋斗了30年，为了什么？为了生活的改善。如果现在的生活还和三十年前一样，我们这个民族还能进步吗？现在的房价高不高，本来应该由市场来决定，可是我们的商品房住宅的市场是由政府在垄断的，当商品房因价格过高卖不动时，我们的政府在干什么呢？印刷钞票，维护高房价。遗憾的是，钞票印的再多，也维持不了多久，相反，会导致整个货币体系的崩溃，重演美国今天的危机。

所以，我们的房价只能现实的来看，多和老百姓的收入比一比，多和良知比一比，多和民族的发展和强盛比一比，或许还能找出比的意义。

昨天中国证劵报报道，3月份中国钢铁产业亏损面继续扩大，但是，贷款支撑，越亏越产，其他产业何尝不是如此。这将会导致一个什么样的结局，任志强不应该不清楚。如果所有的产业都靠贷款支撑，中国经济还有复苏的希望吗？但是，从另外一个角度来讲，为什么国家被迫加印钞票，因为大量的资金都凝固在房地产上，无法流动。到了国家被迫加印钞票来维护经济的正常运行时，实际上是在告诉我们，高房价已经失去了所有赖以支撑的基础，忽悠高房价，就是把中国经济推向崩溃。

新余大老裱

有个重大的利好，就是美元贬值可能加剧，呵呵！

多萝茜

数据！都是骗人的，说来说去都是以大城市的消费和房价来论证，怎么就没看到他们站在小城市的立场来说，反正我是没机会到大城市买房，还是自己关心自己洛。

阳光不锈

有些极端,有些迂儒,头脑过于理想化的知识分子的典型代表.东西还可以一看.

有些见风就是雨,有些论据太过牵强,很多别的事也扯到房价上去.支持他的这篇文章:

购房者们：要买就买已“升级换代”的房子

有很多持币观望的朋友都会后悔，错过了前几年低价格的买房机会，现在想买房都很难。不过，现在买房的话，大家可以想想，如今的住宅区从设计到材料，从装修到设计，从设施到户型，都经过了一个升级换代的时期。所以说，大家可能是错过了前几年低价格的末班车，反过来想，却是搭上了新颖、时尚的住宅的头班车。为了让前几年想买房却没有买的，近段时间又重新想买房的购房者们，现在要买房的话，就应该买已“升级换代”的房子。

现为各位购房者们提供几种可以说是归入了“升级换代住宅”概念的住宅，希望能帮助各位买到合意、顺心的房子提供一些资料：

1、节约型住宅

中国是个资源相对匮乏的国家，中央政府到各个地方官员都提倡要构建节约型社会，这个理念不单是引入了住宅建设，在用水、用电方面大家也能清楚地知道。对于中低收入阶层的人来讲，买房不单是要买的起，还要供的起，有很多中低收入者都是向亲朋好友借首期的房款，或者是自己存了几年的工资，所以，对于这类人来讲，新一代的节地节能型住宅，不单要解决“买得起，供得起，住得好，用得省”的大问题，还能显现可持续发展、构建和谐社会的政治高度，又配合了中央政府的理念。

　　所谓的节约型住宅主要是采用外墙保温技术,节能型门窗,太阳能照明技术,太阳能热水系统,雨水收集系统,有机垃圾生物化处理系统等等。虽然运用这些技术,对住宅造价每平方会增加100元左右,但这些增支因素,单单从比非节约型住宅可以节省下来的水、电、煤公用事业费,大约5年左右就可以如数收回。但在居住舒适、物业品质、生活质量的诸多方面,两者是不能同日而语。

　　2、智管化住宅

　　智能化管理住宅,其实深圳有一些高档楼盘都早已有此类设计了。它主要是采用了网络信息电子化管理技术。比如运用IC智能卡进入楼幢大门和车库门；水表、电表、煤气表"三表出户"；远红外线探视报警系统；可视的楼下楼上、户内户外、业主物业对讲系统；饮用纯净水、热水供应系统与中央空调统一供冷供热系统等等。有信息显示,随着高科技导入住宅领域,今后还会出现指纹门锁,感应过道等等。

虽然这些智能化的房子，在电影上看得比较多，电影上的也比较先进，可是，现实中的智能化管理也确实带给人们不少的便利。像远程可视对讲,不只是"方便"二字,更重要的是可防盗、报警、来访、报修、求助、叫车等,体现生活品质改善。所以想买房,先看看出户的是二表还是三表,基本上是判断物业升级与否的标志。一样买房,当然是要买"新一代"的智能型房子。即安全又富有时尚感。

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泡泡

搞这么多，先顶再有机会看

天涯有我

房价还要涨大家想买的赶快买不然就要后悔，这是开发商和国家统计部门发布的一致信号
，现在中国的房价成了最大的**聚集区，不杀一批贪官和套取银行钱财，洗劫老百姓财富的人不可能跌价
，所以我认为房价还要涨，新余的房价不涨到银行破产，次贷危机不可能跌下来，一定会突破3000均价的
新余的朋友都知道国家在保民生，。新钢是靠贷款维持的，每个月要亏两个亿这样下去还要亏多久没有人可以回答，但是一两年肯定好不了，老百姓的薪水在下降消费水平在降低房价还在涨，具有中国特色的金融危机明年或者今年底肯定爆发，脱离了市场价值规律的物价是不可能长久的，