新余楼市在理性中回暖

新余人家 · 发表于 2009-5-26 07:44

经历了2008年房地产市场的“寒流”，2009年一开春，新余楼市如同天气般“暖意融融”。一季度房地产整体市场成交量大幅上涨，为楼市注入了一剂强心针，开发商们皱紧的眉头终于舒展开来。在楼市回暖的同时，一些市场的不确定因素仍然存在，业内人士认为2009年新余楼市将趋于理性，走向平稳。
　　
　　一季度平均日销22套
　　
　　 1月份是中国人的传统节日——春节，我市房地产市场呈现价量齐涨的状况，新年伊始均价便达到2216元/平方米，成交量超过7.5万平米，“小阳春”行情已初露端倪。2月份虽处淡季而市场行情不淡，出现了名目繁多的楼盘优惠打折活动。基于政府利好政策的出台，3月份房地产市场运行情况稳定，成交量大增，价格杀跌止稳，商品房成交面积今年首次突破10万平方米。
　　
　　 2009年1～3月份统计显示，全市4个区域（城南、城北、开发区、仙来区）有销售量的楼盘85个，销售总套数为1949 套，平均每日销售约22套。而且，这种回暖的行情延续到了4月。在销售的楼盘中，中高档品质的楼盘较受青睐，高能·国际街区、公园1号、春龙湖畔豪园等均有不俗的销售业绩。
　　
　　刚性需求集中释放
　　
　　市房产协会副秘书长丁志钢认为，刚性需求的集中释放是一季度楼市回暖的主要原因。2008年底全国的房价尤其是一线城市都趋于稳定，没有大幅降价迹象，新余的房价比较诱人，很多持币待购消费者开始“出手”。另外，春节也是外地务工创业人员回乡买房置业的时间，2月份众多开发企业急于回笼资金，推出楼盘优惠打折活动，有效地刺激了销量，成交明显反弹。
　　
　　从户型上看，商品住宅成交最多的为120～144平方米的户型，成交960套，占全市总成交量49.24%。“这表明，当前市场的主流需求为自主需求或改善性需求。”市房管局相关负责人分析。
　　
　　 1月商品住宅成交均价为2216元/平方米，2月为2041元/平方米，3月为1990元/平方米。整体成交均价以小幅上扬为主体趋势，部分区域出现小幅下降。本季度新余高专教工住宅小区、时代广场·时代华城、江南紫金苑·柏林溪岸等含职工内部住宅小区、经济适用房商品房大规模成交，是直接拉低成交均价的重要因素。丁志钢表示，新余属于四线城市，地方经济结构也决定了其楼市并无多少泡沫，一直以来房价相对平稳，即使成交量下降，价格也没有下降多少，不是开发商有意挺住，而是没有多少下降空间。
　　
　　整体市场将趋于理性
　　
　　由于2008年商品住宅销售面积大幅下滑，商品住宅批准预售面积与商品住宅销（预）售备案面积之比约为2:1。截止2009年3月份，我市共有待售商品房面积为168.69万㎡，比2008年底增加8.59万㎡；其中待售商品住宅面积为125.73万㎡，比2008年底增加8.87万㎡。业内人士指出，我市商品住宅待售数量一直较高，其主要存着地段、定价、户型定位的不合理性，这是当前房地产市场面临的重要的问题。
　　
　　针对成交量回暖，一些房地产开发商想随行就市上调价格，丁志钢认为，开发商对未来楼市应该理性看待，不应盲目乐观。因为一季度的成交量很大部分来自去年冻结了半年多的刚性住房需求，2009年金融风暴仍在延续，所以二季度最多与一季度持平，可能略低。“楼市过热过凉都不是好事，温和理性才是一种健康的发展方向。”
　　
　　今年来，开发企业减缓对现有项目的开发步伐，上市项目呈现小降，预计2009年上市项目相对缩小，供应量相对2008年而言相应减少。在需求方面，当前股市的持续低迷，众多投资者纷纷退出股市和基金投资渠道，理财格局正在发生着变化，2008年底政府连续出台了降息利好及购买普通住宅税收减免等多项刺激房地产市场的政策，居民购房意愿有所增强，伴随着开发企业在新项目增加中小套型住宅供应，业内人士普遍认为，2009年我市房地产整体市场将趋于理性，开发投资回落趋于平稳，供求关系得到进一步改善。
　　
　　
　　
　　房地产行业相关政策分析
　　
　　 ●政府公布的4万亿元的经济刺激计划中，有很大一部分是通过固定资产投资来推动的，而房地产是其中的重要组成部分。
　　
　　从2008年9月份以后，政府涉及房地产行业的政策密集出台，原本采取的较为严厉的房地产的政策已有所松绑，比如两套房贷政策的松动、政策上鼓励和支持首次置业和改善性住房的置业、支持房地产开发企业合理的融资需求、取消城市房地产税等等。这些政策对于房地产市场的回暖的确起到了重大的推动作用。
　　
　　 ●今年“两会”，国家对住房保障体系、廉租房、经济适用房方面关注得多，对商品房涉及甚少，仅仅只是支持鼓励居民购买自住或改善型普通商品房。这也意味着后期国家的政策导向及投资趋向会更多的向廉租房、经济适用房倾斜，对商品房市场不会过多干预，只是将其置于市场经济的环境下运行，并引导居民正常的住房消费。
　　
　　 ●2008年新余市区房价波动频繁是一种市场条件下的正常现象。从走势看，我市楼盘开发正趋向大盘化、精品化和人性化发展，楼盘附加值不断提升，相应促使房价上升。
　　

[作者]:周慧记者徐云