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以下为经济领域某大V分析：
目前楼市应该是回天乏力了，还有最后一波吗？可能性已经非常小了，内外一共5个因素。外因：一：美联储加息是历史性的大逆转时间回到2008年，美联储开启了4轮QE（印钞票），从08年开始，中国外汇储备一路高升，从08年1月的1.6万亿美元增加到14年6月末的3.99万亿美元。与此同时中国的M2也一路高升，可以理解，央行每次和商业银行结算1美元，就要给7元的基础货币，再经过乘数效应，就能产生30多元的M2，过去M2大增长的基础来源于这里。但是14年11月1日，美联储已经宣布停止QE，并将进入到加息进程，这意味着全世界的美元资产将回流美国。以美元为锚定物，出去1美元，需要销毁7元基础货币，未来M2可以预见。但这个时候，中国开始新的一轮货币宽松，在同年11月22日宣布降息，央行重申房贷利率最低可以7折。也就是从15年3月开始，一线城市楼市开始复苏，并在16、17年传导到二三四线城市。由此带来的结果很明显：第一：居民债务上升，地方债务降低。第二：外汇流失1万亿美元。
正是美联储从08年开启了QE，到14年11月1号结束QE，一共4轮QE，美联储从9000亿美元资产增加到4.5万亿美元资产。中国外汇储备在这6年间增加到近4万亿美元外汇，占据全球三分之一的总量。相应的外汇占款形成的基础货币，经过乘数效应，形成了巨量的M2，当时的媒体还戏称这是“输入性通货膨胀”，通过货币供给的途径增加了基础货币，提高了M2，从而引起国内利率降低、投资增加，并最终导致需求拉上型通货膨胀。
可是当美国停止QE后，“输入性通货膨胀”的压力已经消失，并跟随美元加息的预期，人民币有紧缩的预期。可这时候，央行反其道而为之，达成的结果就是：政府转移了债务，而付出的代价则是：少了近1万亿美元外汇，并形成了强烈的贬值预期。
再来看看外汇的家底，截至2018年3月，中国全口径外债余额1.84万亿美元。而中国的总的外汇储备是3.11万亿美元。3.11万亿美元减去1.84万亿美元的外债后，还剩下1.27万亿美元。剩下的1.27万亿美元中，中国能够直接动用的也并不多。在这其中，还要考虑到“外资企业”这个独特的存在。举例某外资企业在大陆投资10亿美元，但这10亿美元无法在中国自由流通，而是必须在央行兑换成相应的人民币。如果未来这家外资企业要离开中国，那么央行将不得不回收兑换给它的人民币，兑换成相应外币支付给企业，并销毁相应的人民币。2018年6月，中国外汇储备中来自外商投资的部分约为5960亿美元。 但这里说到的仅仅是外商投资金额，如果外商真的撤离中国，除了会带走投资金额之外，也断然不会放弃自己的投资产生的利润和资产升值的收益。推测真正能动用的也就4000亿美元左右，外汇的紧张情况可想。而2017年仅花在石油进口上就达到1623亿美元，芯片进口2601亿美元。如果国际收支平衡还好说，一旦不平衡，就要动用余钱，后果不堪设想。所以外汇支出方面变得越来越严格，包括叫停几个公司的海外并购、体育转会设置上限、包括最近代购取消，连个人的美元换汇都变得比以前困难。
而此时此刻，如果再货币宽松，两个方案放在企业家或者中产阶级面前：一：人民币继续货币宽松，贬值。第二：换乘美元，美元在加息周期中。结果显而易见，在美元尚未开始真正加息过程时，人民币选择宽松，结果减少1万亿美元外汇，大家已经用脚做了选择。美元进一步进入加息进程，此时此刻，你是要宽松还是要外汇？选择要外汇，话题终结。选择要宽松，进入下一题。
已经多次证明，货币宽松并不能解决经济问题，只能延缓经济问题，并且每次货币政策带来的效果时间越来越短，这就是边际效用递减。对于170万亿规模的M2,区区几万亿的资金量已经无法带得动。当初08年4万亿人民币，经过乘数效应，形成20万亿左右的M2增量，当时也就40万亿的存量。如今170万亿的存量，要达这个剂量，增加85万亿的M2，并且由于实体经济不景气原因、加上边际效用递减，这么大规模的货币政策大概率进入“流动性陷阱”。而付出的代价是外汇进一步消失。得到的和付出的代价不成正比。故外汇和汇率是悬在头上的达摩克利斯之剑。
二：贸易战不止是贸易战，更是外汇、汇率之战
特朗普远比美国传统政客来的聪明，抓住了中国的软肋，前面提到如果保持收支平衡，中国还有数千亿美元可动用。可这个收支平衡目前出了点状况，原因其中的“收”出了问题。中国海关总署新闻发言人黄颂平介绍说，2017年中国对美国出口4298亿美元，年增长11.5%；从美国进口1539亿美元，增长14.5%。中国每年从美国获得4298亿美元的外汇，一旦美国减少这4000多亿美元外汇，中国将出现巨大的收入缺口，外汇压力进一步加大。在这里也许有人会说，我们可以靠内需拉动，但是4000多亿美元等值近三万亿人民币的货值，人均消费要多增加2100多元，其次购买石油、芯片也不能用人民币支付，综上，原因一和原因二总结起来都是外汇和汇率问题，此时此刻该问题不解决，中国不存在货币大宽松的选项，即使宽松也是小范围的定向宽松，不可能大面积宽松。
此次降准，央行是顶着汇率的压力进行，有人说降准就是放水，就是要进股市、楼市了，楼市又要复苏了，那是没有抓住问题的本质。大方向还是降杠杆，只不过在降杠杆过程中，免不了一刀切，民营企业很受伤，实体企业很难受。在楼市没有成长空间、居民已经大幅举债的情况下，刺激楼市拉动经济的边际效应远远不如刺激实体经济的边际效应。所以顶着汇率压力释放的流动性，股市、楼市、实体经济，你猜央行会给谁？当然是实体经济！央行降准的同时还在担心汇率问题，首先解释汇率没有贬值压力。
然后很快市场用脚做了投票。人民币持续贬值，同时外汇储备呈现出流出扩大趋势，8月流出82亿，9月流出227亿,10月流出339亿，连续三个月下降。这就像一个长跑运动员。由于发力过猛，受过10厘米伤口的伤，愈合后，想要再发力跑，稍微用点力，伤口就裂开，就算慢下来走，伤口依然在裂开。这个时候发力增加M2，外汇就流失，可实体经济（尤其是民营经济）需要流动性，可以想象央行顶着外汇流失的巨大压力释放的流动性有多珍贵。
实体经济才是中国经济的未来，人民币要国际化，摆脱美元霸权，将来和美元一样收割全世界，首先就是要有别国的刚需产品或者说市场上有竞争力的产品。要别国接受人民币，首先它会想，这玩意能买到我需要的产品吗？低端产品，全球各处有，高端的科技产品有吗？所以我们吉利、奇瑞要造出和日本丰田、本田一样水准的汽车，造出和他们一样顶级的工业机床，芯片也能自主生产了，制造业水平接近甚至超过日本的时候，人民币就拥有了国际化的最坚实的基础，而贸易规模从来不是，你见过俄罗斯同意让我们用人民币买它的石油了吗？同时保持汇率稳定也是一个必要的基础，百余年来，美元保持了稳定的购买力。如果货币京巴布韦化，就算这个国家有他的必须品，也不会使用。你见过中国从俄罗斯进口石油用卢布结算吗？中俄石油贸易还是以美元结算为主，无论卢布还是人民币象征意义大过实际意义，毕竟大家用美元结算投了票。
内因：
一：房产税终将出台
首先房地产面临的各个有利因素都在转向不利：1、中国结婚人口从2013年最高峰的1347万对，在2017年已经下降到1063万对，2018年同期同比仍在下降中。2、居民负债率持续提高，中国人民大学经济学院副院长陈彦斌表示中国家庭部门杠杆率高达110.9%，已超越美国次贷危机、以及日本危机时的水平。3、一线城市已转为二手房市场，以上海为例，2017上海大概成交新房6万套，二手住房15万套，这是一个以二手市场为主的市场，接近1：3的比例，换句话，放水给楼市不是给二手房东解套吗？既然是存量房市场，政府肯定要从中收益，房产税必定出台。而三四线城市经过16、17的大幅度增长，已经很难有增长空间，此时开征房产税正是时机。未来预计：一：房产税开征，取代土地收入。二：政府开建租赁房，保持房产开工量的同时（拉动国企的钢铁、水泥需求），后续还可获得稳定的租赁收入。3、共有产权房项目，政府占80%，居民占20%，三个目的，一是保持房价稳定，二是拉动低收入住房群体的需求，三是保持开工量。
二、国内去杠杆大环境
首先国内目前正在去杠杆化，体现出来的就是银根紧缩，利率上升。在如此大环境下，个人住房贷款额度有限，利率上升，这对房地产的销量造成了严重的影响。目前环境下，通过银行房贷进行购房的客户占比接近80%，一旦住房贷款不能发放，将影响整个购房过程。
上海在2016年上半年新增住房贷款1932亿元，2017年上半年新增住房贷款1189亿元，2018年上半年新增住房贷款则只有275亿元，不足2017年同期的4分之一。而反应在成交量上，新房、二手房成交数据同比均下跌，新房成交面积下降了23%。在去杠杆的情况下，银根自然紧缩。假设即使银根宽松，但是授信政策依然收紧，能够流向房地产的授信资金依然有限。（两个案例：在某股份制银行，听到了卡部工作人员在追查信用卡刷卡流向中介的3000元，要求其立即归还；某非银机构，目前房产抵押业务要求优先投放中小企业，其他抵押业务受限严重）。同时，目前由于额度有限，个银行针对房贷大幅上升利率，增加了购房成本，也是变相缩减购房需求。
三、房产政策及未来目标客户
取消预售制又是一张“王炸”牌，简而言之，以后现房销售，有多少钱造多少房子，对大部分中小房企而言，这是致命的，不亚于目前的“环保整治”，从资金实力上进行了一刀切。未来大多数房企将退出市场，从某个方面来说，也是一场去产能，房地产企业的供给侧改革的运动。
很多专家在说房地产时，喜欢用城市化率来说明中国房地产还有很大的成长空间，以任志强为例。在任志强的观点里，中国城镇常住人口81347万，乡村常住人口57661万，总人口139008万，城镇化率达到58.51%，距离70%的城镇化率还有10%左右的差距，所以中国的房地产行业还有巨大的发展空间。咋看之下，似乎挺有道理的，58%到70%不是上升吗？比率的上升有2种可能，一个是分子提高，还有一个是分母减少，任显然在偷换一个概念，想当然把比率提高认成是分子提高。所以我不赞同任志强的观点，我认为按照目前的农村人口年龄结构，未来一部分的年轻人会进入城市定居，但是大部分的中老年人并不会离开农村，他们能帮助自己的子女在城市买房已经是一件成功的事情，有余力的，再帮助子女承担一部分房贷。再让这批老人为子女买房以后，再给自己买房付首付，背房贷，进入城市生活。这在经济上、银行贷款、工作上都存在问题（是否有足够工厂能够容纳这么多就业人口），所以35岁以上的农村人口大量进入城市不太现实。35岁以下未结婚的人口，在父母支持以及自身努力下，有一定概率进入城市定居，为城市化做贡献。
如果以10岁为一个年龄组，16-65岁之间的人口比例是1:1:2:2:3。35岁以下人口仅占2/9。未来中国城镇化率提高主要是两个因素，一个是分母减少，一个是分子少部分提高。而分母减少将是中国城镇化提高的主要因素。留守在农村的大部分是中老年人，而他们老去的同时，无形中提高了中国的城镇化率，即使他们一个人也不去城市里定居。所以脱离人口的年龄结构谈城镇化率都是耍流氓，当城镇化遇到人口老龄化，只有等这一代人老去，城镇化率自然提高。
综上，外汇和汇率问题不解决，中国不存在货币宽松的选项，加上房产税出台的王炸，楼市上涨已经终结。再横向来看，东京、首尔的名义房价已经低于上海、北京，而国外没有得房率的限制，故按照75%的得房率计算，上海、北京的实际房价还要高出33%，而人均收入上，东京和首尔则远远超过北京和上海可支配收入。当然，政府不希望房价下跌，手里还有可对冲的政策牌，包括限购等等，但是难以阻挡而二手房东的单方面降价，因为货币政策才是影响房价的最主要因素，即使放开限购等对冲，也无法避免降杠杆带来的资产下跌压力。
房价未来短期看银行贷款额度和利率，中期看汇率和外汇储备情况，长期看结婚人数和房产税。
现在就让我们让资产下跌这颗子弹再飞一会儿吧。 |
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狗仔卡
发表于 2018-12-24 11:47
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