理性分析新余当前的房价（2012.2）

做到过年就回家

说了一大堆，你干嘛不说人口总是在上涨，房子肯定会上涨的呢
这样更实际点

谜底狼

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我的结论是新余房价只会跌
从前几年新余的房地产市场情况来看，平均毛利润估计在30%左右，也许个别的达到35%，最少也应该在25%以上。但现在的情况有所不同。一是国家调控政策影响销售业绩，资金链出现问题，造成成本增加。二是工资及材料价格上涨比例较大造成成本增加，现在楼盘的实际毛利率估计也只有25%，这对开发商来说和前几年比较确实有些不愿意接受。也是造成商品房有价无市的一个原因，另外开发商也在等待国家政策的走向，适时而动，为什么现在新余很多楼盘，很多项目迟迟不能按期完工，积压房销售不乐观呢？也在受到这些因素的制约。
关于商品房成本：
1、土地：新余城区可用于住宅开发的土地只会越来越少，土地价格上涨空间很大，而且今后将继续。
开篇作者就清醒的认识到了，新余闲置土地和空房很多，而且未来人口的减少也不需要那么多住宅用地。
政策走向还用看吗？傻子都知道是什么走向。相信作者能码这么多文字应该不是傻子。
2、建筑安装成本：江西的工资水平在全国来说是最低的。市场工资从前二年就开始往上涨了，建设行业工资去年7月上涨了40%，就现在这个水平和全国平均水平比起来还是算低的，所以工资还有很大的上涨空间。从建筑材料方面看，我不说大家肯定都清楚，砼砖瓦灰砂从来就没跌过价，只能是上涨的。钢材虽然会有些波动，但也只是短期的，季节性的，最终走向是上涨的。
江西的工资水平最低的吗？请拿出依据。至于作者说的砼砖瓦灰砂从来就没跌过价，没去考证，但涨价原因不是就是空房建多了吗？
3、各种配套设施、园林绿化、小区道路都会受材料和人工的影响而上涨。
这个恐怕是根据需求来的吧，你还可以这样说，因为房价要上涨，所以各种配套设施、园林绿化、小区道路和材料及人工的都会受房价的影响而上涨。这样说我们会更明白。----没资本搞房地产可以去搞各种配套设施、园林绿化，再不行就去卖材料做小工。
4、各种政策性收费和税费是国家的硬性规定，这些成本是雷打不动的。
电器也有成本，说降不也降了吗？
5、销售费和开发管理费：这只是成本构成中的一小部分，就算省也省不到几个钱，对降低成本作用不大。
苍蝇再小也有肉
关于其他因素：
1、新余的城市化率在江西算是比较高的，但还是远远没达到国家的远期规划70%的要求，新余城市人口不断增加是一个长远趋势，当然住宅开发量也会增加，这就将积压房不断消化。对新开发量有不断的需求。因新余暂时是一区一县管辖，人口数量是很有限的，但从另一方面来考虑，新余基本算是一个移民城市，其购房人口潜力已经超越管辖人口。这个在前几年就显现出来了。所以也不能说新余人少房子没人买了。只能理解为部分有刚性需求的人购买力还没有达到。
你忽视了计划生育的贡献，新余是个移民城市，而移动人口是不稳定的。
2、住房条件也是在不断的改善中开发的，房屋使用寿命远达不到设计使用寿命，造成拆迁费用节节攀升，水涨船高。特别在新余这个是很明显的，大家有目共睹。
房屋使用寿命远达不到设计使用寿命，是设计的因素还是拆迁因素难道你不知道吗？
3、新余也算得上是个宜居城市。随着交通条件的不断提升，高速公路，高速铁路完工，城市与周边其他地县市道路条件的改善，将会吸引更的的外来人口。
新余如果算宜居城市那为什么还那么多空房？那你赶紧去北.京、上海忽悠有钱人来买房吧！
4、其他影响因素也有很多，比如就业率，工业企业规模和效益。
你在外星生活吗？不知道全球经济在衰退？
可以这样说，如果新余目前这样的房价往下跌太多的话，新余的建设蓝图将只能挂在墙上。
如果房子卖不动，而新项目有没钱动工，新余的建设蓝图才会挂在墙上。