二手房中介常忽悠买房人的猫腻

唐一品 · 发表于 2018-5-14 16:48

二手房中介常忽悠买房人的猫腻：

先说一下中介房源信息：

   二手房信息，在二手房中介行业中是信息共享的（他们有自己的内部系统），比如，你在网上或在实体店里看到的二手房信息，可能是这个中介复制别家的，他不是信息的第一来源。当你通过这个中介买的房可能是他从第二个或第二个再从第三个中介手中拿到的。所以，当你看中了有意向的房子时，先不要急，尽量找到房子的第一来源的中介，或者找你认识的从事二手房的亲朋好友处买，因为他们都可以得到这个房源信息。

下面开始说相关费用：

   通过中介，买一个二手房，房子90—140平米，需要贷款，房子未满5年的且买卖双方均是唯一住房的（以此为例）。

    买家要交给中介的费用：中介费——二手房交易价1%；中介代办过户手续费——二手房交易价0.5%；银行按揭评估费——二手房交易价0.5%（此费用大部分由中介得）；交给地税的契税——二手房交易价1.5%。
   卖家要交给中介的费用：中介费——二手房交易价1%；个人所得税——二手房交易价1%（还有其他交个税方式，可咨询地税部门，一般按1个点的方式收取）。

请注意，这里面有个差价：买卖双方要交的点数均是按二手房交易价来算的，其实，在去税务部门交契税和个税的时候，税务部门有个第三方评估系统，它能算出成交的这套房子的最低报税价，交易价一般都是高于这个系统评估价的，所以你按交易价交给中介代办的契税和个税有偏高。比如，二手房交易价是80万，你让中介代办的话，中介向你要（1.5%+1%）*80万。而中介在报税时，可以操作成：故意申请低交税30万，那个30万过不了地税的系统，地税系统会弹出一个价格，假设弹出的价格是70万（一定会低于80万的），那么实际的交税是（1.5%+1%）*70万。那么就有10万的差价费用由中介所得（对于购房者而言，按照做低后的价格进行申请，可能会降低购房者贷款的可贷额度，加大购房者的风险;未来，这套房源再次出售时，如按照差额进行计税，会加大差额并增加相应的税费。）。

怎么让自己更有利呢，这里就要说到三点：一、谈房价，二、签合同，三、办事人。

   一、谈房价。谈房价有两种情况，一是直接和房东见面谈。二是房东在外地，中介不会给给你电话的，你说的价格，要通过中介和房东谈。因为不能直接对话，要注意的是，你出80万，中介可能谈成了78万，然后告诉你谈好了80万。这时就看自己运气了。所以，不要急，不要急着交钱，急着交定金。
   二、签合合。前期和中介沟通时，中介一般呈现给你的是一个靠谱的、真诚的形象，于是有时，头脑一热，就完全相信中介了，以为中介会按照约定的事项写在合同上，又于是不看合同就签字了。买卖是一种商业行为，一旦合同签字了，原先的中介在你脑海中形象会变样的。切记一定要看，尤其是钱财的约定，比如说，过户费的约定项，按道理是多退少补，但中介会在前面写上小小且了草的”不“字，让你防不胜防。
   三、办事人。这里注意了，可以存在这种现象：带你看房的是一个人，签合同的是另一个人，带你办手续的是又另一个人。他们对这种称呼叫分工不同。这里就存在一个问题，让你多头找人，找了这个推给那个，找了那个推给另一个，让你会很烦。

   希望买二手房且去找中介的买房人，从中能得到一点启示，不要调到坑里，选择对自己有利选择。