业内人士称房企倒闭潮将在年中来临

太阳风 · 发表于 2009-3-2 11:36

业内人士称房企倒闭潮将在年中来临
　　“我们施工队去年在北京已经签的工地有三个，但是今年一个也没开工，现在处在待业状态。”一位给房地产开发项目做电梯安装施工的 “包工头”吴振国对记者表示。往年，他都是“春节假期还没怎么好好过，就紧赶慢赶上工地”，而今年则有机会给自己放长假了，这个长假什么时候结束还不好说。

　　“有没有戏，到年中就能看出个眉目了。”这位电梯施工队老板说，五六月份将是他面临的“尖锋时刻”。“一般房地产项目在年底竣工的多，六月之后是主体结构完工的集中期，所以我们的活儿一向在六月以后比较集中。”

　　房地产项目经理刘先生告诉记者：“房地产公司最不敢欠的有几大类：一个是银行贷款，银行现在也都上市了，要给股东交待，不能把他们逼急了；二是施工单位的工程款，开发商一拖欠，农民工就闹事，社会影响不好；三是购房业主的钥匙，延期交房闹大了，老百姓把你告到法院，吃不了兜着走。最敢欠的是政府的土地出让金，反正这钱是国家的，不是自己的，少收进来一笔钱，谁身上也不会少块肉，用不着太过计较。”

　　房地产行业利益链各环节的种种迹象告诉我们，房地产业的“拐点”和“调整”并非幻觉，而是看得见、摸得着的现实。诸如建筑设计公司裁员、代理公司减薪、开发公司频换职业经理人等业内流传的小道消息已经不再能提起人们的胃口，打折销售和项目股权出让也已屡见不鲜；建筑工地的大部分农民工们今年春节后至今没有再回到去年那个热火朝天的工地；水泥、钢铁等房地产项目必需的原材料的采购量也在大幅减少；下游的电梯安装公司、中央空调提供商等机构业务量清淡，基本处于空手等待的阶段。二级市场经纪机构也已经经历了一轮洗牌过程，人们每天在小区旁边路过的许多中介门店，大部分是2007年刚开业的，但2008年却选择了悄悄地撤离。

　　年中将现“倒闭潮”？

　　“有些客户的房地产项目，原本是因为奥运会而停工的。但是照理说，到2008年10月份、11月份就可以复工了，事实上很多项目直到现在也没有复工，就这么一直拖下来了。”中央空调代理商唐先生向记者表示。

　　据他介绍，不少项目的封顶时间由去年下半年开始一直拖到今年，“好在今年上半年有一些拖延项目终于封顶，给我们带来了一点业务，否则也将无米下炊。”

　　SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)表示，从2008年初开始，全国房地产成交量就一直在下降，下降速度还很快，“总体来说，中国房地产企业的资金非常紧张。从去年12月份开始，银行给房地产企业延长了大量的短期贷款，使他们度过了去年年底的危机。但银行的贷款不是解决企业资金链条状况的根本措施，最根本的还是靠市场。如果市场持续萎靡，资金链条从长远来看一定是接不上的，只能维持拆东墙补西墙的被动局面。”而四、五月份的成交量会比较关键，如果没有缓和迹象，就会有更多处于观望状态而资金情况逐渐恶化的开发商加入到降价大军。

　　“2008年我国房地产行业资金出现了巨大的缺口，约达7000亿元。”他掐指算道，“从2007年11月到2008到11月间的1年间，海外房地产类H股大幅缩水，市值缩水都超过75%，合生创展、富力地产和盛高置地3只股票市值缩水超过90%，仅剩下一年前市值的1/10。缩水量上，富力地产市值缩水达1000亿，碧桂园缩水总量更多，达到1300亿。”基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强预测，在不远的将来，“房地产企业将会遭遇到生存危机。”

　　成本控制成企业利器

　　北京一家房地产项目管理公司老板谢远玉开办的企业是房地产业下降周期中为数不多的业务大幅放量的公司，“去年在全球金融危机的背景下，我们的业务量增长50%。”而其奥妙在于，该公司专替开发公司精确控制开发成本。“前两年的暴利时代，成本失控并不是很严重的事，但现在大家竞争压力大，需要企业主动去调整适应，要不然慢慢就被淘汰了。”

　　谢远玉承认，“小项目不是我们的业务方向，因为小项目基本上是靠关系、吃回扣，赚到一笔拉倒。我们啃的都是难啃的骨头，一般是高端、操作难度比较大的项目，经常要重复沟通细节。”

　　而对于这些高端定位的大项目而言，行业政策、银根松紧和项目本身的业绩甚至公司存亡都有着很高的相关度。

　　市场与政策，谁更重要

　　近期，各地政府和银行贷款部门在扶持房地产业方面均有所表现，但高端市场的观望情绪依然浓厚。目前，包括星河湾、格拉斯小镇、山水文园、缘溪堂、银泰中心、盘古大观、龙湾别墅等北京多个项目的开发商都在翘首期待“限外令”解禁带来的利好。北京盘古大观销售经理冯远波表示，春节期间该项目已认购6套，总金额约4亿元，外籍人士是其主要客户。

　　北京的“90/70”政策亦出现了松动，由单个项目协调改为全市统筹协调。据悉，北京多家高端项目的开发商正在向规划委递交规划修改申请，以便将项目中按照“90/70”要求配建的小户型单元改回大户型。

　　“中央政府没有直接支持房地产行业。不过这4万亿投资中，财政拨款大约只有1万亿，更多还是银行贷款。而贷款的投向除了基础设施建设项目、支持国有大中型企业海外并购、支持中小企业贷款等外，肯定还会有一部分钱不知道往哪儿花，最后还是会以贷款的形式进入房地产业。”谢远玉说，“经济摆中间，信心和金融放两边，两个是左膀右臂。在我们国家，政府永远是大老板。”

　　“在生产过剩的情况下，重要的是拉动消费，而不是增加生产。现在增加生产的措施太多了。”潘石屹称。

　　尽管保利地产、北京城建等多家大开发商都通过增发、发债等方式获得了资金，但潘石屹认为，“真正解决资金的困难问题还要靠市场上的销售，没有好的销售业绩，其他融资办法都是过渡性、暂时的。”

　　最新的消息是，房地产行业最终未被列入十大产业振兴规划。

　　“进不进十大产业振兴规划不是最关键的。关键是政府出台的政策应该对症下药，解决这个症结。把房地产销售和出租流通环节的税费降下来，并且政府能够为二手房的销售和出租搭建一个公开、透明的平台，避免在销售或购买二手房和出租二手房的过程中上当受骗。这样才是解决问题的关键。”潘石屹表示。

　　世邦魏理仕环球研究部董事覃晓梅认为：“心理信心的建立，还需要一定的时间，最乐观的估计是市场会在下半年回暖。”

　　在谢远玉看来，房地产业需要比以前更强有力的政策支持，即金融创新，例如REITs(抵押证券化)和信托的结合。“次贷问题出在哪儿？链条拉得太长，以至于花钱的不需要对最终借给他钱的投资者——老百姓负责，而只需要对金融机构负责，培养出了适合贪婪和寻租行为生长的土壤。如果借款人和信托公司直接挂钩，情况会好一些。”

　　潘石屹则认为：“很多业内人士把太多精力放在期盼政策上了。其实重要的还是市场，在目前这种经济环境下，任何政策都不可能让房地产市场有巨大变化。”