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来源:南京晨报
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“小区车库判归业主”是误传
全国首例小区车库之争旧案重提 鼓楼区法院：该案应以生效判决为准
微信截图
南京市鼓楼区法院曾审理过的全国首例小区车库之争，因涉及众多业主的利益，被广泛关注。昨日，一些微信公众号重新对该案件作出报道，称该案“一审落槌”，“南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。”
事实真是如此吗？昨晚，审理此案的鼓楼区法院在官方微信上发表《郑重声明》，表示“微信公众号上提到的判决内容，是并未生效的一审判决。该案应以生效判决为准。”
[旧案重提]
全国首例小区车库之争一审结果微信疯传
“住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审落槌！”昨日，一起曾经由南京鼓楼区法院审理的小区车位纠纷案，在微信上出现。一些不知真相的市民信以为真，纷纷转发。该微信所称的案件是2011年由鼓楼区法院审理的全国首例小区车库之争，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中35个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。微信中描述了一审判决内容：“就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。”
该微信称：“住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。” 微信中还称：“如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。”
[记者调查]
全国首例小区车库之争案，一审判决早已被南京中院撤销
昨日下午，记者从南京中院及鼓楼区法院了解到，全国首例小区车库之争案确实存在。一审判决是在2011年，而一审判决后，被告星汉公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉，请求中院依法驳回业委会的诉讼请求。南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。
星汉公司当时的上诉理由有三点，一是业委会作为原告主体不适格，其既未与星汉公司签订房屋或车库的买卖合同，也未得到业主大会的授权，故业委会无权提起诉讼；二是根据《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者是出租等方式约定。原告并未提供其与被告约定取得地下车库的证据，故其对地下车库不享有权利；三是星汉公司销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主，星汉公司应享有地下车库的所有权。
[重审结果]
开发商支付业委会50万车库出售款，其他诉讼请求被驳回
鼓楼区法院重新审理后认为，星汉花园业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志，本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系，作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼，故系本案适格主体，被告星汉公司关于业委会不符合主体资格的抗辩意见，法院不予采纳。
法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。
因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告业委会要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。
星汉公司已交付了24个车库，尚应向原告业委会移交5个车库。因星汉公司应移交的车库已实际出售给小区其他业主，业委会要求移交车库的请求实际无法履行，故业委会有权要求星汉公司支付5个车库对应的出售价款500000元。
2014年9月，鼓楼区法院经审理，作出重审判决，被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。
宣判后，双方均未上诉。判决已生效。
[市民疑问]
已经购买的地下车位能退钱吗？
法院：《物权法》对地下车库的归属有明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定
鼓楼区法院昨日对此案作出《郑重声明》，认为微信中的一审判决，重审后已经被改判，不能作为生效判决转发。
对于部分市民对微信谣言发出的“已买的车位能退钱吗”的疑问，昨日，鼓楼区法院在声明中表示，随着不动产市场的日渐发展成熟，《物权法》出台后，根据第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该条文遵循了房地产市场的交易习惯，对本案的争议标的具有明确的指导作用。
鼓楼区法院认为，根据2004年12月15日当时有效的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》，应有不低于15%（最少6个）的车位为业主保留，加上超出规划的23个车位，原告星汉花园业委会总共应有29个车位。但星汉公司案发前已经将35个车位售出，业委会实际享有24个车位，因此，星汉公司应向原告业委会移交5个车位。
鼓楼区法院表示，已经生效的判决并无不当，双方当事人也表示接受，在解决积年纠纷的同时也取得了较好的社会效果。记者 冒群 |
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楼主: 刘志忠
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狗仔卡
发表于 2016-4-8 16:18
