如何合理规划购房投资？

欧兰特

新婚置业原则二：合理规划，量力而行。

　　买房前期需投入大量时间研究楼盘、实地考察、讨价还价；投入资金巨大，购房支出通常是一个家庭最大一笔支出，动辄几十万、上百万，如果不是一次付清，还需要长期投入，相关的税费支出也是一笔不能忽略的预算。不拿出些理财规划师的眼光，很容易把自己套牢成“房奴”，最后连感情也赔进去。

　　此原则适合人群：

　　对资产缺乏管理者

　　冲动型人格者

　　做事缺乏计划性者

　　如何进行置业规划，才不至于影响生活品质，甚至沦为“房奴”？

　　A：在具备首付和装修费的情况下，月供不应超过夫妇收入总和的30%。“房奴”是指贷款在每月收入的50%和以上，此时万一夫妇一方失业，收入减少一半，就会立刻陷入窘境。至于贷款周期，建议年轻人尽量放长贷，能贷30年就不要贷20年。放长贷的目的是让自己压力不要过大，经济上轻松一点。万一手头钱多了，可以还本，把30年变成0年。

　　夫妇投资购房和自住购房，选择时有哪些不同考虑点？

　　A：主要在于房型和面积的不同。假如夫妇自己住，需要买宽大舒适的房型；如果买来投资，则建议购买市中心交通便利的小房型，更容易租出去，租金升值空间大。当然假如不考虑出租，那么仍然是大房型本身的升值空间大，因为房价涨幅大小房型都是差不多的。而且自己住的房子，只要有足够的钱和偿还能力，就可以购买；而投资不仅要考虑是否买得起，还要考虑是否能挣来更多钱，这两者的出发点是不同的。所以前者是生活需求，而后者应更多考虑政策风险。

　　目前，第二套及第二套以上住房购买首付增加，利率也相应上调，已有住房的夫妇应如何完成置业升级计划？

　　A：对高收入夫妇及一次性付款置业者，这个政策影响甚微。而对于普通收入家庭，由于各家银行对于第二套房的界定不同，为了避免被界定为第二套房，申请贷款前可“货比三家”，选择对自己有利的贷款银行。如不少已公布新政策的银行表示，对于首套房贷款已结清、再贷款买第二套房的人，将视为买第一套房对待。选择这些银行后，可先提前还清现有房贷，然后再买第二套房，这样仍可享受正常首付和利率；如果急需换大房子，又无条件立即还清现有房贷，也可先租一套大房暂住，第一套房套现后再购第二套房，如此置业升级可较为轻松。

　　今年央行连续加息，贷款一族该如何应对？

　　A：在加息期间，不贷最好，其实最好的还钱方式就是只还本金。记住，无论哪种还款方式，你都算不过银行，怎么还都损失利息，而目前政策下利息负担太重。

　　有人说房价天天在涨，现在不买以后就更吃亏，是这样吗？

　　A：不一定。比如100万的房，贷款60万，20年还利息60万，加起来一共160万，20年后房价不一定值这个钱。现在国内房价正处于快速增长期，但房价不可能永远这么高速增长。当然，对有财力能一把付清本金的人，并无多大影响。

　　房产始终是抗击通货膨胀，保值增值的最好投资品种吗？

　　A：长期投资普通股是最好的抗击通货膨胀，保值增值品种。房产是抗击通胀非常好的工具，因为土地是稀缺不可再生的资源。但投资购房的门槛高，不像基金和股票，有几百块钱就能入门，手里没有几十万是不可能做到的，属于大额投资。

　　目前政策条件下，还能“以房养房”吗？

　　A：目前不适合“以租养贷”，因为出租回报率太低，现阶段大约只有3％〜4%，贷款比租金涨得快，而且房子不是每个月都能租出去，一定会有空当期，而还贷是没有空当期的。