新余当前房地产业形势分析及对策探讨

江南巡抚

作者：敖建义
当前，美国的金融危机正在冲击着世界经济，我市这个内陆城市也受到影响，其中房地产业首当其冲：夕日热火朝天的小区建设工地，如今已冷清许多；以往门庭若市的一个个售房部，如今有的已门可罗雀；由此引发的对其他产业的负面影响，已经成为现实。为此，笔者通过全面统计数据及其他情况，对我市房地产市场的现状及其影响、原因作一简要分析，并提出对策拙见，以供参考。

一、严峻的低迷态势

1、从总体看，各项指标全面大幅度下滑。今年1——10月，我市完成房地产投资12.6亿元，同比下降20.2%，与我市完成城镇固定资产投资同比增长131.8%的大好形势形成鲜明的对比。其中，10月份当月仅完成0.85亿元，同比大幅下降59.8%，仅是去年10月份2.12亿元三分之一强。房屋销售面积58.2万平方米，同比下降39.%。其中，10月份当月仅销售4.57万平方米，同比大幅下降76.5%，仅是去年10月份19.5万平方米的五分之一强。住宅房屋销售套数4940套，同比下降36.6%。 房屋竣工面积32.02万平方米，同比下降59.3%。房屋新开工面积116.1万平方米，同比下降29.0%。购置土地面积31.8万平方米，同比下降57.7%。土地开发完成投资1.45亿元，同比下降26.1%。唯一显著上升的，是企业的应付款达3.6亿元，同比增长76.4%！

3、从用途看，商业营业用房的低迷状况尤其突出。1——10月，商业营业用房完成投资1.45亿元，同比下降33.9%，比全部完成投资20.2%的 下降速率多下降13.7个百分点。商业营业用房销售面积1.39万平方米，同比下降56.2%，比全部销售面积39.0%的下降速率多下降17.2个百分点。

4、从全国、全省乃至省内主要地区看，我市形势最为严峻。1——10月，全国房地产完成投资同比增长24.6%，房屋销售面积下降16.5%。全省房地产完成投资同比增长26.6%，房屋销售面积下降27.4%。完成投资均与我市趋势相反，房屋销售面积下降速率都大大低于我市。与全省主要设区市比，我市情况同样如此。

二、现实的负面影响

当前房地产市场的低迷现状，势必对关联产业直至整个经济产生负面影响。

1、税收减少。1——10月全市房地产国税收入3937万元，同比下降6.4%；房地产地税收入13382万元，同比下降16.8%，房地产占全部地税收入的比重由上年同期的19.2%下降到今年1——10月的10.7%。

2、企业信心受到打击。一是建设速度放缓。不少房地产开发企业瞻前顾后，不管资金是否充裕，都有意放慢建设速度，甚至有意拖欠工程款（应付款同比增长76.4%）。二是闲置土地。许多已购地块不敢轻易开发，以避免房屋建成后造成新的滞销。今年以来，我市在新购土地面积同比下降57.7%的情况下，待开发土地面积反而增长21.6%，可见企业信心已是极度低落。三是资金投向发生变化。不少房地产股东纷纷退出房地产投资，转而投入其他行业；有的正好踏对节拍的房地产企业，在去年底基本出售完剩余房屋后，保住招牌，却再也不碰房地产业，转而搞农业开发、工业项目等产业。

3、供求双方呈胶着状态。在低迷状态下，有在建工程或握有空置房的企业，不甘坐以待毙，一边为地段价值造势，一边以卖加送的策略吸引购房者，企图在取得销售定单的同时坚守住价格防线；而许多购房者通过全国、全省乃至我市情况的分析，坚定了房价必降的信心，守株待兔，耐心等待。供求双方较劲，导致了似乎矛盾的并存局面：1——10月房屋销售单价平均为1904元/平方米，环比不见下降，同比增长26.0%；而房屋销售面积却下降39.0%，有的企业空置房数量依旧，销售房数量为零。

4、减少了对关联产业的需求。由于投资速度减缓与房屋销售量下降，必然影响对建筑业的需求与发展，影响对建材的需求与建材的出厂价格，还会影响对其他三产与劳动力的需求，进而产生乘数效应，最终影响整体经济的发展。

三、复杂的外因内因

上述状况的发生，固然有国内和国际大背景的间接影响，也有我市房地产贷款额度减少的直接影响，但最主要的是我市房地产市场自身存在的深层次问题。

1、房地产开发模式有待创新。当前我市房地产开发模式有三：一是房地产开发商；二是政府建设经济实用房与廉租房；三是少数单位通过非竟拍取得土地后以某房地产开发企业的名义建房。

第一种模式，由于公司有自主开发经营权，与购房户是契约关系，便于开发经营的操作；如果在完全市场条件下，销售价格可以随市场调节，从而达到开发商与购房户共赢的目的。但是，由于开发商与购房户对信息和资源的掌握很不对称，不能体现完全市场特征，购房者处于被动地位，容易造成销售价格大大高于开发成本，使开发商暴富而购房户吃亏的情况。

    第二种模式能够对低收入者予以理所当然的兼顾，从目前的操作效果看非常成功，深得人心。但是由于政府财力有限，不可能惠及所有购房户，且对市场的调节作用有限。

第三种模式显然不符合市场公平原则。

这三种模式，均难以体现完全市场特征，存在有失公平或不能有效调节市场供求与价格的缺陷。

2、有的开发商资金实力差，抗风险能力不强。在预期利润的推动下，一些开发商使用“空手套白狼”的筹资方式：少比例的启动资金——购买土地——贷款——取得建筑商的押金——拖欠工程款——房屋建到符合出售期房的高度——出售期房取得延续资金。这种筹资方式，一旦遇到银行紧缩银根和购房者不踊跃购买期房的突发变故，他们的资金链立即遭到断裂，危机随之发生。

3、宏观上对规模的把握有失节奏。近几年来，我市的房地产业取得了超常规的发展，但从2006年开始，空置房屋出现大幅度增长趋势，2007年可以视为疯狂增长。2005年——2007年各年空置房面积依次是：126036平方米、174747平方米、325833平方米。2006年、2007年分别比上年增长36.7%和86.6%。也许我们根本没有控制规模的概念，所以空置房迅速增多。假如从2007年初开始控制规模，则有的开发商不致遭遇当前的尴尬。

4、有的开发小区套型配置不合理。就目前而言，购房户多数喜好120平方米左右的套型，超过140平方米就容易滞销；同时，商业营业用房配置过多，是滞销的主要原因。

四、可期的发展前景

我市的房地产市场尽管遭遇当前严峻的低迷态势，但只要调控得当，短期看，估计明年下半年可以走出低迷期。理由是目前的空置房比2007年初大为减少。由于低迷态势实际从年初已经开始，并非完全受美国金融危机（始于今年8月）影响；在这一年中，各小区放缓了建设速度，房屋竣工面积由此同比下降59.3%，比下降39%的销售面积多下降20个百分点，说明开发商在少建房屋的同时尽力出售了2007年前的空置房，使年初的325833平方米空置房减少到今年10底的196151平方米，即在1——10月的销售房屋中， 2007年前的空置房占22%。长期看，由于我市土地资源极其有限，相反城市化速率将不断提高，城市人口将大量增加，房地产开发前景无疑非常看好。那么，怎样调控才得当呢？这显然要遵循房地产市场发展的自身规律，顺势而为。具体建议：把握一个目标、坚持两条原则、采取三项措施。

一个目标，就是居者有其房。

两条原则，就是市场和公平原则。

三项措施：

1、打出“组合拳”，走出当前低迷期。一是适度放松银根。首先要降低对购房者的贷款门槛和提高贷款比例。在我市，由于宏观经济发展向好，加之今年消化消化2007年前许多空置房后，房地产的泡沫成分大为减少，即使有的购房者不能兑现还贷，房屋本身的价值也不会贬值，银行不会有很大的风险。其次要适当放松对开发商的贷款。对开发商的贷款，关键要做好开发商的实力、信用以及楼盘的效益的评估，把握好了这三点就牵住了风险的“牛鼻子”。二是激发城乡居民的购房热情。首先要做好宣传。既要通过电视、广播、报纸宣传，还要通过开发商本身的宣传，也要通过网络宣传，尤其要大力推介《新余房产信息网》（http://www.xyfdc.gov.cn/），使购房者掌握整体及各楼盘的动态情况；其次在适当时间段内适当降低税率（或费率），使购房者得到看得见的实惠。三是尽快出台实质性措施做好本地农民进城后的上户口、子女入托、就学、低保等服务，使本地进城农民享受与普通市民同等的权利。

2、优化开发模式，增强市场调节能力。（1）彻底取消上述的第三种模式。（2）试行两种新的模式。一是由政府组建房地产公司开发微利房。主要功能是调节供求和平抑价格，使之不大起大落。主要供应对象是具有本市户口的城乡居民，开发规模随销售情况而定。操作的原则是除启动资金外，不享受土地、贷款、税收等比其他公司的额外政策优惠，完全市场运作；成本费用、利润率向社会公开，并接受由政府人员和社会代表组成的审计团体审计。公司的组织结构要做到人事、财务、业务三者相分离，以防止发生**和人浮于事。二是允许足够购房户或小区改造户集体组建临时性房地产公司，以建造自己需要的房屋和出售多建的房屋。前提是（1）必须有全部成员同意的管理章程；（2）土地必须经公开竟拍所得，或具有产权的自有土地，（3）履行和其他房地产公司同样的税收等义务。

3、设立信息共享平台，增强宏观调控的时效性和准确性。由一主要部门牵头，在互联网上汇集房地产、银行、工商、税务、统计等部门的月份数据，建立状况反映、形势判断、风险级别评估模型，为有效宏观调控提供依据。

518工作室

组合拳

新余也搞这个?

漫步仙渝

按正常收入去买房，遥遥无期！

项目运营管理

原来是本家呀

蓝精灵

您好：请问你是新余房地产网的熬败吗？如果是——你和我聊过天你记得吗？

蓝精灵

您好：请问你是新余房地产网的熬败吗？如果是——你和我聊过天你记得吗？

雨泽

....我才姓敖

狂人

鑫宇

对买房人有个参考

花开花谢

不管什么时候买房,百姓都是处于弱势.房价便宜时,也是收入减少之时...

风行四季@@@

组合拳？狗屁！
一。适度放松银根。降低对购房者的贷款门槛和提高贷款比例。
说白了就是降低当房奴的门槛。
二，适当放松对开发商的贷款。
说白了就是给吃人不吐骨头的开发商，提供继续榨取老百姓血汗的能量，
三，激发城乡居民的购房热情。
说白了就是忽悠老百姓赶快购买高价房，以便让国税，地税，开发商都赚个盆满钵满。
《新余房产信息网》净是开发商的忽悠工具，
四，在适当时间段内适当降低税率（或费率），使购房者得到看得见的实惠。
这种说法就好像燃油税开征时，国家说的“在全国范围内逐步取消XX级公路的收费”
相比动辄二十几万的毛坯房，税费减个六七千，有什么大意义吗？
莫不如房价直接降个20%。
我有几个亲戚都是搞房地产的，知道一个平方的建筑成本是多少吗？400以下。知道一个单元的建筑成本是多少吗？20万以下。

在经济发达的美国，买一套房子只需要购房者几年的收入即可。而在中国呢？
需要不吃不喝十几年。

蓝精灵

莫非你是房管局的？

蓝精灵

地价降下来房子价格肯定会降！房价的居高不下是开发商和政府“紧密合作”的结果，地价高政府高兴，房价高影响不到公务员，就是普通老百姓吃亏！