房价的根本居然是货币问题

疯狂之优雅 · 发表于 2017-8-31 08:36

房价未来的涨与跌，有很多种推断手法：人口因素，土地因素，物价因素，政策因素等等，无论哪种说法，其实都是货币因素，即是房价的根本是货币。今天小新和大家一起聊一聊房价与货币的关系。
在谈及理论之前我们先说段浅显易懂的道理：
当国家货币供应量大，老百姓手里的钱就会增多，如90年代1块钱可以买两斤肉，现在的1块钱孩子买零食都不够，其实这就是通货膨胀。那么突然增多的钞票又不知道用在哪里，在货币推高膨胀，投资渠道又窄的，股票，实体经济不稳定的背景下，大量的资金就进入了房地产。按照基本的供需关系理论，需求旺盛，供不应求，房价就会上涨，反之，依然。

货币的力量

关于货币供应量，先简单进行个关于货币供应构成的科普：
MO=现金
M1=MO+活期存款
M2=M1+定期存款，非支票性储蓄存款
M3=M2+私有机构和公司的大额定期存款
L=M3+各种有价证券

这看起来有些枯燥，甚至晦涩，其实房价最为关键的就是M1于M2，今天我们来理清两者之间的关系。

M1与M2的威力
M1反映着经济中的现实购买力；M2不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购买力。若M1增速较快，则消费和终端市场活跃；若M2增速较快，则投资和中间市场活跃。M2过高而M1过低，表明投资过热、需求不旺，有危机风险；M1过高M2过低，表明需求强劲、投资不足，有涨价风险。
那么M1和M2对于房价涨跌更有话语权呢？
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数据来源：国家统计局

从2005-2015全国房价均价环比增幅上看，M1增幅基本上和房价环比增幅同步变化。M1增幅上行，房价环比增幅上行，反之则下行。

而房价同比增幅也与房M1增幅呈现出正相关性，大概M1增幅领先房价同比增幅5个月左右。M1增幅不到达谷底，房价同比增幅也不太可能到底。

如此，我们不难得出一个结论：M1与楼市基本呈正相关性，当房价走势脱离M1走势时，或许我们就该思考是否房地产出现了问题。

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当我们谈论完，M1与房价的关系，那么讨论M2与房价的关系或许更为有趣。

曾有专家梳理过中国1990年~2013年数据，得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。

按照这位专家的理论，在1990年~2013年长达24年里：中国的实际GDP年均涨幅为9.9%，房价的年均涨幅为10.7%，与此同时M2的年均涨幅为21%，即实际的GDP增长率（9.9%）＋房价增长率（10.7%）＝20.6%≈M2增长率21%。以此得出的结论就是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%，房价上涨的最大驱动力正是货币。

唯有买房，抵御通胀

至此，我们清晰的得出了结论：无论M1、还是M2都会影响房价，甚至一定程度上左右了房价的走势，对于普通老百姓来讲，在M1、M2越来越天量的供应时，通货膨胀必不可免。我们终于绕回了开篇那段浅显易懂的道理，想抵御通货膨胀，唯有买房。

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